Thời gian qua, chương trình phát triển nhà ở xã hội chững lại. Thị trường hiện tập trung vào nhà cao cấp, do đó nhà dưới 20 triệu đồng/m2 vắng bóng trên thị trường, đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM.
Giá bất động sản có xu hướng tăng do sụt giảm nguồn cung, nhưng tính thanh khoản của thị trường vẫn thấp vì nhà đầu tư còn e ngại dịch bệnh diễn biến phức tạp.
Bức tranh xám màu nhưng giá nhà vẫn ở mức cao
Từ đầu năm 2020, bức tranh thị trường bất động sản bao phủ bởi một gam màu xám, dịch Covid-19 như một cú bồi mạnh vào những khó khăn, tắc nghẽn vốn đang tiềm ẩn trong nội tại thị trường từ năm 2019.
Theo thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quý 1 năm 2020 so với thời điểm cuối năm 2019, tổng dư nợ toàn ngành tăng 160.100 tỷ đồng. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng về bất động sản chỉ tăng gần 4.600 tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019.
Nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng bất động sản giảm chủ yếu là do quý 1 năm 2020 chính là khoảng thời gian đại dịch Covid-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm.
Bước sang quý 3 năm 2020, theo khảo sát số liệu từ các Sở Xây dựng, đợt dịch này có tác động cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Trung và tạo ra tâm lý thận trọng, làm chậm lại đà phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản các tỉnh khu vực miền Trung cũng như trên cả nước.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh những khó khăn thị trường do dịch bệnh thì giá nhà cao cũng khó khăn trong thanh khoản.
“Qua thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, chưa có xu hướng giảm giá nhà. Đơn cử, giá chung cư bình dân ở Hà Nội hiện cũng giao động từ 22 – 25 triệu đồng/m2” – ông Bùi Văn Doanh cho biết.
Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, quý 3 năm 2020, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với quý 2 năm 2020 (trong đó, đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,07%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%).
Đối với nhà ở riêng lẻ quý 3 giá tăng khoảng 0,03% so với quý 2 năm 2020. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%.
Tại TPHCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với quý 2 năm 2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,26% so với quý 2 năm 2020.
Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô. Tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi…
Nhà giá rẻ vẫn khan hiếm
Không chỉ riêng năm 2020 mà vài năm trở lại đây, nguồn cung cũng đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp.
Nhà giá rẻ vẫn khan hiếm trên thị trường. (Ảnh minh họa)
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế tài chính, trong bối cảnh hiện tại, việc mua nhà với giá 15 triệu đồng/m2 là rất khó. Ngay từ vài năm trước, một số dự án cam kết bán với giá 20 triệu đồng/m2 đã khó. Bởi chi phí bỏ ra để đầu tư dự án ngày càng tăng lên, mặt khác, quá trình giải phóng mặt bằng chưa được đẩy nhanh, dẫn đến dự án chậm tiến độ, càng đẩy chi phí tăng cao, gây gánh nặng cho doanh nghiệp.
“Việc xây dựng nhà ở xã hội vẫn phải đòi hỏi hạ tầng cảnh quan thì mới bán được nhưng vẫn phải đảm bảo giá rẻ. Đây là áp lực lớn với doanh nghiệp. Mặt khác, mặt bằng chung giá nhà đang tăng lên mà chưa hề có xu hướng giảm dù tác động của dịch bệnh. Do đó, rất khó để đưa ra mức giá 15 triệu đồng/m2, nếu không có những ưu đãi lớn cho doanh nghiệp” – PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích.
Cơ quan chức năng có những cơ chế thông thoáng hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn để các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đưa ra thị trường nhà ở có mức giá hợp lý nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng, hạ tầng, tiện ích và cảnh quan theo quy hoạch mới có thể tạo nguồn cung cho nhà ở giá rẻ, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm.
Còn ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhận định, trong thời gian qua, chương trình phát triển nhà ở xã hội có chững lại. Thị trường hiện tập trung vào nhà cao cấp do đó nhà dưới 20 triệu đồng/m2 vắng bóng trên thị trường đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM. Chính vì vậy, những người thu nhập thấp, công nhân khó tiếp cận nhà ở.
“Nguyên nhân nữa là hiện nay có quy định rất rõ về trách nhiệm của chính quyền địa phương, doanh nghiệp với nhà ở thu nhập thấp cho người dân. Một số địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Do đó, các dự án khó triển khai. Các chủ đầu tư tại các khu đô thị muốn nộp tiền thay vì nộp 20% đất làm nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước. Hai yếu tố quyết định đến nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ chính là: Vốn và đất nhưng đây lại là 2 vấn đề khó khăn” – ông Nguyễn Mạnh Hà nói.
Mới đây, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ phục vụ đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, vẫn cần có kế hoạch kiểm tra việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở của mỗi địa phương. Phải kiểm tra, kiểm điểm thành công thì mới có thể thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội, giá rẻ./.
