Năm 2024 thị trường bất động sản đã diễn ra nhiều diễn biến mang tính “cục bộ” từ nguồn cung, phân khúc căn hộ cho đến doanh nghiệp cung ứng sản phẩm… Tuy nhiên, đến gần cuối năm câu chuyện “cục bộ” dần được giải toả khi niềm tin của nhà đầu tư được khôi phục và báo hiệu năm 2025 thị trường bất động sản có sự khởi sắc mới.
Các phân khúc nhà ở năm 2024 phát triển không đồng đều. (Ảnh: MarketTimes)
Nguồn cung mới – Cục bộ căn hộ cao cấp
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), nguồn cung và giao dịch qua các quý năm 2024 có sự tăng trưởng mạnh. Cụ thể: quý 1/2024 cả thị trường nguồn cung mới có 5.000 căn và giao dịch đạt hơn 2.500 căn. Sang đến quý 2/2024, nguồn cung tăng lên gần 20.000 căn và giao dịch đạt gần 15.000 căn. Quý 3, nguồn cung mới đạt gần 15.000 căn và giao dịch đạt 10.000 căn. Kết thúc ở quý 4, nguồn cung đạt gần 26.000 căn và giao dịch đạt 20.000 căn.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS cho biết, các phân khúc nhà ở năm 2024 phát triển không đồng đều. Căn hộ cao cấp (CHCC) vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ trọng nguồn cung CHCC mới qua các quý đạt lần lượt là 43%; 75%; 69%; 72%.
Nguồn cung BĐS Nhà ở vẫn phân hóa mạnh theo khu vực, địa phương. Trong đó, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.
BĐS Nhà ở – Cục bộ theo doanh nghiệp cung ứng
Cũng theo dữ liệu của VARS, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn.
Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển và những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính có ưu thế lớn trong việc phát triển các dự án quy mô lớn tại khu vực đô thị. Đồng thời có khả năng đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý.
Doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven nhưng cũng phải đối diện đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận các nguồn vốn vay.
Các chủ đầu tư lớn đang nắm giữ các quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở các vùng đất tiềm năng. Lợi thế vẫn đang nghiêng về các CĐT lớn, có tiềm lực tài chính mạnh khi triển khai các dự án quy mô lớn nằm trong diện được Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trong khi, các CĐT vừa và nhỏ, nếu không triển khai các dự án quy mô đủ lớn, phải tự thả thuận đền bù giải phóng mặt bằng.
Trúng đấu giá đất – xác lập mặt bằng cao
Tiếp theo, câu chuyện đấu giá đất trúng giá cao đã khiến cục bộ một số khu vực tại Hà Nội giá đất đã bị đẩy lên cao. Đều này ảnh hưởng tới sự nghiêm túc của một giải pháp có tính công khai, minh bạch. Gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá khi xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và sau đó tổ chức lại.
Thị trường xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung-cầu trong thời gian tới. Về lâu dài sẽ gây tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai.
Các chuyên gia của VARS đã đề xuất các giải pháp như kiểm soát việc đấu giá đất, cụ thể: Thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; Xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc; Đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể; Xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách blacklist để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá); Xem xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu…
