Nguồn cung căn hộ cao cấp khu Đông Tp.HCM tiếp tục áp đảo thị trường cuối năm. Trong khi khu Nam Tp.HCM rất hiếm dự án ra thị trường.
Cuối năm – sân chơi của bất động sản cao cấp
Vào quý 4/2024, thị trường bất động sản Tp.HCM chứng kiến hoạt động “chào sân” của dòng căn hộ cao cấp. Đây vốn là phân khúc chiếm chủ đạo trên thị trường suốt những năm qua. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, dự án nào ra được thị trường giai đoạn này, pháp lý chỉn chu đang có lợi thế rất lớn.
Nếu khu Đông Tp.HCM tiếp tục áp đảo nguồn cung với mức giá hầu hết từ 100 triệu đồng/m2 trở lên thì tại khu Nam, cùng phân khúc, giá bán có phần “dịu” hơn, dao động trong khoảng 70-80 triệu đồng/m2, dù nơi đây rất hiếm dự án mới ra thị trường.
Khảo sát trong phạm vi dự án cao cấp tại Tp.HCM nhận thấy, sự cạnh tranh về giá bán đang âm thầm diễn ra. Nếu một số dự án gây “sốc” vì giá cao so với vị trí toạ lạc thì ngược lại, một số sản phẩm tạo bất ngờ vì mức giá tốt hơn so với dự đoán trước đó. Thậm chí, một số dự án có pháp lý chuẩn chỉn, toạ lạc ở vị trí đắc địa, lại thuộc “hàng hiếm” của khu vực nhưng “sét” mặt bằng giá khá tốt.
Chẳng hạn, tại khu Nam Tp.HCM, dự án Essensia Sky của Phú Long có giá từ 68-79 triệu đồng/m2 cho dòng căn hộ cao cấp. Mức giá này được đánh giá khá hợp lý trong bối cảnh quỹ đất cận trung tâm Tp.HCM cạn kiệt. Đây cũng là nguồn cung cao cấp hiếm hoi của thị trường khu Nam, có pháp lý hoàn chỉnh xuất hiện ở giai đoạn này. Mức giá của chủ đầu tư đưa ra tốt hơn so với dự đoán của thị trường trước đó.
Trong khi đó, tại khu Đông Tp.HCM, mặt bằng giá căn hộ dưới 100 triệu đồng/m2 trở nên khó tìm ở giai đoạn này. Các dự án giới thiệu ra thị trường cuối năm 2024 tại đây hầu hết đều có giá trên ngưỡng 100 triệu/m2. Dự án The OpusK Residence (Sonkim Land) nằm tại KĐT Thủ Thiêm hiện có giá rumor khoảng 290 triệu đồng/m2. Eaton Park (Gamuda Land) nằm mặt tiền đường Mai Chí Thọ, quận 2 (cũ) giá rumor 132 triệu đồng/m2.
Mới đây nhất, phân khu Masteri Grand View thuộc The Global City của Masterise Homes nằm mặt tiền Đỗ Xuân Hợp và Liên Phường đưa ra mức giá rumor từ 100 triệu đồng/m2. Opus One thuộc Vinhomes Grand Park Nguyễn Xiển có giá từ 87 triệu đồng/m2. Giá này đều chưa bao gồm VAT, phí bảo trì.
Có thể thấy, các tháng cuối năm 2024, thị trường phía Nam rộn ràng trở lại nhờ động thái đẩy hàng của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, 90% rổ hàng rơi vào phân khúc cao cấp, nguồn cung nhà bình dân tiếp tục vắng bóng tại Tp.HCM.
Ít ỏi dự án, cơ hội nằm trong tay ai?
Theo phân tích của người trong ngành, việc mặt bằng giá căn hộ cao cấp dao động từ 80 đến trên 100 triệu đồng mỗi m2 không khó hiểu trong bối cảnh Tp.HCM rất ít nguồn cung sơ cấp mới chào bán. Chưa kể, phần lớn dự án mới triển khai tại Tp.HCM thuộc các đại đô thị với giá các sản phẩm hiện hữu đã có mặt bằng khá cao. Theo đó, những toà nhà mới sẽ khó có mặt bằng giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.
Ngoài ra, giá đất, chi phí xây dựng, chi phí sử dụng vốn ban đầu ngày càng tăng; hạ tầng, đường sá ngày càng hoàn thiện, giao thông thuận tiện… đã khiến mặt bằng giá đi lên.
Nguồn cung căn hộ Tp.HCM hạn chế, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn. Dữ liệu CBRE Việt Nam,
Trong chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Tp.HCM đang quá ít dự án triển khai. Cung hạn chế nhưng nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn. Cho nên, cuộc chơi của thị trường hiện nay chủ yếu nằm trong tay một số chủ đầu tư lớn có sản phẩm ra thị trường. Theo đó, xu hướng tăng giá bất động sản là điều khó tránh.
Khi hỏi, đây có phải là thời điểm tốt nhất để người mua sở hữu bất động sản, chuyên gia CBRE nhấn mạnh: “Giai đoạn này, người mua rất ít sự lựa chọn do nguồn cung ít ỏi. Việc lựa chọn sản phẩm tốt nhất hay không còn phụ thuộc vào kì vọng của mỗi người. Tuy nhiên, chắc chắn một điều, người mua bất động sản thời điểm này có cơ hội hơn người không mua”.
Theo ông Kiệt, việc sản phẩm khan hiếm vừa là cơ hội cho chủ đầu tư có sản phẩm chào bán, thúc đẩy cho thị trường quay trở lại, đón đầu sức cầu. Đồng thời là cơ hội cho người mua “đi trước đón đầu”. Lý do, nguồn hàng mua trực tiếp từ chủ đầu tư không còn nhiều. Vì thế, mức độ kì vọng về tăng trưởng giá là có cơ sở. Cùng với đó, sản phẩm ra được thị trường giai đoạn này đều khá chất lượng về mặt pháp lý, tiến độ và chỉn chu sản phẩm. Đây là lợi điểm cho người mua nhà trong bối cảnh khan cung.
Bên cạnh đó, chuyên gia CBRE cho rằng, người mua hiện nay đề cao vấn đề giá trị của sản phẩm hơn giá cả. Sản phẩm có tiềm năng về dịch vụ, tiện ích, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường, có tiềm năng tăng giá trong tương lai được chú ý hơn mức giá hiện tại chào bán. Minh chứng, trên thị trường có rất nhiều căn hộ giá 8-10 tỉ đồng/căn vẫn có người mua. Họ nhìn thấy sản phẩm mang lại giá trị và nằm trong hạn mức có thể chấp nhận để mua.
“Điều này cho thấy, nhu cầu thị trường là có. Mỗi phân khúc đều có đối tượng khách hàng phù hợp. Vẫn có nhà đầu tư chấp nhận mức giá cao và mua. Họ chờ đợi tăng giá trong tương lai hoặc khai thác dòng tiền trên sản phẩm. Hiện nay, nguồn cung ít, sản phẩm nhà ở tại Tp.HCM chào bán ra đều có người mua. Nhất là Tp.HCM có tốc độ đô thị hoá cao, nhu cầu về ở và đầu tư bất động sản vẫn còn khá dồi dào”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Tuy nhiên, theo chuyên gia CBRE, trong bối cảnh nguồn cung chưa cải thiện, ít nhất là quý 4/2024 năm nay; thị trường ở giai đoạn chuyển giao và đã qua thời điểm nóng sốt, vì thế người mua xác định vào thị trường với lộ trình dài hơi, tầm nhìn dài hạn. Khi đó, họ sẽ có lợi thế của người đi đầu khi thị trường bước qua chu kì mới.
