Sau ba năm đầy biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng cửa của một chu kỳ mới. Trên nền tảng đó, năm 2026 mở ra kỳ vọng về một giai đoạn vận động ổn định hơn, nơi giá trị thực và nhu cầu ở thực dần trở lại vai trò dẫn dắt.
Chu kỳ mới của bất động sản – một chu kỳ đặt giá trị thật. (Ảnh: MarketTimes)
2023–2025: Ba năm thanh lọc và tái cơ cấu
Theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, giai đoạn từ tháng 4/2022 đến hết năm 2023 đánh dấu đợt suy giảm mạnh của thị trường bất động sản do hàng loạt cú sốc đồng thời: tín dụng bị siết chặt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng, dòng tiền từ chứng khoán suy giảm, trong khi xuất nhập khẩu giảm sâu khiến nhu cầu nhà ở cho lao động khu công nghiệp đi xuống.
Hệ quả là thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp hoạt động, thoái vốn hoặc rút lui khỏi thị trường. Hàng loạt dự án vướng pháp lý bị “đóng băng” và đưa vào diện rà soát. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, quá trình điều chỉnh này cũng giúp thị trường loại bỏ dần hiện tượng tăng giá ảo, tồn kho giảm và tiêu chuẩn phát triển dự án được nâng cao.
Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu hồi phục cục bộ, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. Theo ghi nhận, giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội tăng mạnh so với giai đoạn trước, từ mức phổ biến 35 – 40 triệu đồng/m² lên khoảng 65 – 70 triệu đồng/m². Cùng thời điểm, thị trường đất nền tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Oai ghi nhận mức tăng giá từ 53% đến 90% so với đầu năm 2023.
Dù vậy, đà phục hồi này không diễn ra đồng đều. Bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, vẫn trong trạng thái tăng trưởng chậm. Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Smartland, cho biết dù du lịch phục hồi sau đại dịch, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng vẫn thấp, chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín mới ghi nhận sức mua ổn định. Riêng phân khúc khách sạn có dấu hiệu khởi sắc hơn nhờ các chính sách kích cầu du lịch.
Một bước ngoặt quan trọng của giai đoạn 2023 – 2025 là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 và Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, đồng loạt có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.
Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khung pháp lý mới đã tạo lực đỡ quan trọng, giúp nhiều dự án được tái khởi động và tâm lý nhà đầu tư dần cải thiện từ năm 2024 đến nay.
Động lực mở khóa thị trường năm 2026
Nhìn về năm 2026, các chuyên gia cho rằng thị trường không bước vào một chu kỳ “bùng nổ”, mà là giai đoạn vận động ổn định trên nền tảng mới.
Tại Diễn đàn đầu tư Việt Nam 2025, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong hơn 30 năm qua, bất động sản Việt Nam tăng trưởng mạnh nhờ ba động lực chính: khung pháp lý ngày càng cởi mở, quy mô nền kinh tế mở rộng nhanh và hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ. GDP Việt Nam đã vượt mốc 450 tỷ USD và hệ thống cao tốc, sân bay, metro liên vùng đang dần hoàn thiện.
