Theo chuyên gia, trong bối cảnh mặt bằng giá ngày càng cao và lãi suất có xu hướng nhích lên, chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” thị trường, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hồi phục niềm tin.
Những nơi có tiện ích giao thông và nhu cầu ở thực sẽ hút khách hàng và tiềm năng tăng giá. (Ảnh: MarketTimes)
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn cho biết, thị trường hai thành phố lớn nhất nước có điểm khác biệt. Trong khi Hà Nội đang bật lên nhờ nhu cầu bất động sản ở thật trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai, tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Thì thị trường TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Hiệu ứng lan toả từ các vành đai
Nhận định về xu hướng phát triển hạ tầng, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, các tuyến vành đai và cầu vượt sông đang định hình lại bản đồ bất động sản Thủ đô. Theo đó, số dự án chung cư khu vực ven các đường vành đai tăng từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án thời điểm hiện tại, tức tăng gần 2,6 lần.
Phân khúc chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” của thị trường Hà Nội, với tâm điểm dịch chuyển về khu vực vành đai 2 và 3.
Điểm đáng chú ý nằm ở diễn biến giá: mức tăng mạnh nhất trong quý 4/2025 không xuất hiện ở nội đô, mà diễn ra tại các địa bàn thuộc vành đai 3. Thanh Trì cũ ghi nhận mức giá rao bán căn hộ phổ biến 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với quý 1/2023. Gia Lâm cũ (80 triệu đồng/m2) và Hà Đông cũ (75 triệu đồng/m2) đều có mức tăng trưởng 143%, trong khi Hoài Đức cũ đạt 75 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 139%.
Diễn biến này vượt xa nhiều quận trung tâm. Tại Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), mức tăng chỉ dao động 69-92%, phản ánh xu hướng dòng tiền đang ưu tiên các khu vực có mặt bằng giá thấp và sự hình thành các đại đô thị mới.
Phân khúc nhà riêng lại chứng kiến một “nghịch lý” dù mức độ quan tâm giảm, giá bán vẫn tăng trên hầu hết các khu vực ở Hà Nội. Giá tăng mạnh hơn tại các quận cận trung tâm, nơi mặt bằng giá còn thấp. Cụ thể, đến quý 4/2025, Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ)… chứng kiến giá rao bán nhà riêng tăng trên 110% so với quý đầu năm 2023.
Ở phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm cho thuê trong quý 4/2025 tăng 9% so với quý trước, trong khi quan tâm đến mua bán lại giảm 6%. Mặc dù vậy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố chưa cải thiện vì giá bán tăng cao trong khi giá thuê đi ngang.
Mức tăng giá không đồng đều
Còn tại TP.HCM, Giá rao bán chung cư trong quý 4/2025 ghi nhận mức tăng đáng kể. Nổi bật là Nhà Bè cũ (tăng 64%), quận 7 cũ (tăng 63%), Bình Thạnh (tăng 57%), TP Thủ Đức (quận 2, 9 và Thủ Đức cũ) với biên độ tăng 32-48% so với quý 1/2023, cùng đà tăng giá lan sang các quận trung tâm mở rộng của TP.HCM.
Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch vẫn ổn định dù mức độ quan tâm chưa tăng mạnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại trung tâm TP.HCM, giá rao bán nhà riêng quý 4/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã giảm lại.
