Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Theo đó, tại các khu vực này, tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng phân lô tự phát mua bán đất nền những năm qua.
Phân lô bán nền trong các dự án kinh doanh bất động sản nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị.
Xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận với quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn.
Tuy nhiên, xét về mặt tiêu cực, việc cho phép phân lô bán nền một cách dễ dàng đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lợi dụng chính sách để đi gom đất, san phẳng mặt bằng, xây dựng một ít hạ tầng sơ sài, từ đó bán đất giá cao cho người dân để thu tiền. Khi đó, không chỉ dự án ban đầu bị nham nhở mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, tạo sự rối rắm trong việc quy hoạch phát triển đô thị do mỗi người dân có thể xây dựng nhà ở một kiểu cách khác nhau. Chính vì vậy, từ nhiều năm trước những quy định về siết phân lô bán nền đã được đề ra.
Tình trạng phân lô bán nền được ngăn chặn sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai. Về lâu dài, điều này sẽ là giải pháp cần thiết để điều hướng thị trường phát triển lành mạnh.
Tuy nhiên, không ít quan điểm bày tỏ lo ngại quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ đem lại những tác động đối với thị trường. Điều dễ dàng nhìn thấy là nguồn cung và sức cầu của đất nền kém đa dạng hơn.
Chưa kể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là từ nay đến thời điểm đó còn khoảng 1 năm, liệu có nguy cơ xảy ra trường hợp phê duyệt hàng loạt để doanh nghiệp bán tháo đất phân lô?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho hay, Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn.
Đến luật đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Điều này ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013 cũng kéo theo nhiều bất cập. Không chỉ làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.
Theo đó, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao… nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua.
