Chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Ở khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.
UBND TPHCM vừa công bố bảng giá đất mới theo quyết định số 79/2024/QĐ-UBN có hiệu lực kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020 với mức giá đất tăng mạnh, từ 4 – 38 lần tùy khu vực. Mức giá thấp nhất tại Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) là 2,3 triệu đồng/m2, cao nhất tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ đạt hơn 687 triệu đồng/m2.
Đất thương mại dịch vụ tại đường Đồng khởi, quận 1 theo bảng giá đất điều chỉnh chỉ còn 5 triệu đồng/m2/năm. Ảnh: Duy Anh.
Hai tác động
Bà Giang Đỗ, Giám đốc bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất được tin tưởng sẽ không chỉ đảm bảo tính công bằng, mà còn thúc đẩy nhanh các dự án phát triển hạ tầng quan trọng của TPHCM. Việc định giá đất sát với giá trị thị trường giúp giảm thiểu tranh chấp trong giải phóng mặt bằng – một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án lớn như đường Vành đai 3 và tuyến metro số 2 bị trì hoãn nhiều năm.
Theo đó, bảng giá đất mới mang lại nhiều tác động đến các nhóm đối tượng khác nhau trên thị trường, từ người dân, doanh nghiệp đến các nhà đầu tư nước ngoài.
“Người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo quyền lợi hơn hẳn trước đây và đây là nhóm tác động chính. Với mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai . Điều này đặc biệt quan trọng trong các dự án hạ tầng lớn. Bảng giá đất mới không chỉ giúp tăng sự đồng thuận của người dân mà còn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, vốn là yếu tố then chốt cho các dự án lớn”, bà Giang Đỗ nói.
Ngoài ra, môi trường đầu tư minh bạch hơn nhờ bảng giá đất mới cũng là một điểm cộng. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh TPHCM đang trở thành trung tâm kinh tế hàng đầu khu vực.
“Việc bảng giá đất được điều chỉnh minh bạch hơn, dựa trên giá trị thực tế, sẽ tạo niềm tin lớn hơn cho nhà đầu tư nước ngoài. Đây là bước tiến cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường”, bà Giang Đỗ nhấn mạnh.
Ở chiều ngược lại, bảng giá đất mới tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang.
Theo bà Giang, chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.
Mất dần lợi thế
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, bảng giá đất tăng cao khiến TPHCM đang có dấu hiệu bị giảm dần lợi thế so với các địa phương lân cận. Chẳng hạn, chính sách đơn giá thuê đất hằng năm của tỉnh Long An áp dụng tại địa bàn các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức thấp hơn TPHCM nên các khu công nghiệp tại Đức Hòa phát triển rất mạnh, thu hút rất nhiều nhà đầu tư so với địa bàn Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.
“Cần cân nhắc kỹ lưỡng khi ban hành quy định mức tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, giảm tỷ lệ thu tiền thuê đất, nhất là đối với đất xây dựng công trình ngầm và đất có mặt nước thì áp dụng đơn giá thuê đất được tính bằng 20% của đơn giá thuê đất trên bề mặt”, ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm và trả tiền một lần đối với đất có cùng mục đích sử dụng cũng cần đưa ra mức thu phù hợp để khuyến khích đầu tư vào các dự án công trình ngầm và đất có mặt nước.
Bảng giá đất tăng cao khiến TPHCM đang có dấu hiệu bị giảm dần lợi thế so với các địa phương lân cận.
“Nguồn thu ngân sách nhà nước từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm có tính ổn định, bền vững nên cần đơn giá thuê hợp lý nhất và có tính cạnh tranh để vừa khuyến khích người sử dụng đất chuyển sang lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, vừa thu hút được nhiều nhà đầu tư”, ông Châu nói.
Để khắc phục các bất cập trong áp dụng bảng giá đất, bà Giang gia nhấn mạnh vai trò của công nghệ hiện đại và sự minh bạch thông tin. Công nghệ hệ thống định giá tự động (AVM – Automated Valuation Models) và GIS (Geographic Information Systems) đã chứng minh hiệu quả trong việc nâng cao độ chính xác khi định giá đất, giúp bảng giá phản ánh sát thực tế hơn. Những hệ thống này cũng hỗ trợ giảm thiểu sự can thiệp chủ quan, góp phần nâng cao niềm tin từ phía người dân và doanh nghiệp.
“Việc xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất là giải pháp cấp thiết. Một hệ thống minh bạch, công khai dữ liệu giá đất theo từng khu vực sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp. Minh bạch hóa thông tin không chỉ củng cố lòng tin mà còn tạo nền tảng cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn”, bà Giang nhấn mạnh.
