Theo FiinRatings, trong tháng 10/2025, nhóm các doanh nghiệp bất động sản có khoảng 6,8 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tập trung ở Vinhomes, Phú Mỹ Hưng, Cen Land.
Cụ thể, trong tháng 10/2025, tổng giá trị gốc trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đến hạn thanh toán ở nhóm phi Ngân hàng ước khoảng 12,6 nghìn tỷ đồng, tăng +32% so với tháng 9, tiếp tục tập trung ở Bất động sản.
Trong đó, Bất động sản chiếm 53,5% tổng giá trị đáo hạn gốc của nhóm Phi ngân hàng) với khoảng 6,8 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong tháng 10, giảm -22% so với tháng 9.
Một số doanh nghiệp bất động sản có khối lượng lớn trái phiếu đáo hạn trong tháng 10/2025 bao gồm VHM (3,5 nghìn tỷ đồng), Phát triển Phú Mỹ Hưng (1,9 nghìn tỷ đồng) và ĐT và PT BĐS Thế Kỷ (650 tỷ đồng). Xu hướng giảm sẽ tiếp diễn trong tháng 11 trước khi tăng trở lại vào tháng 12 (với 11,9 nghìn tỷ đồng TPDN đến hạn thuộc về Đầu tư Sun Valley, BĐS TCO, VHM, Newco JSC, Phú Thọ Land).
Ngoài ra, hơn 2,2 nghìn tỷ đồng TPDN dự kiến đáo hạn trong tháng 10 ở ngành Tiện ích và gần 1,9 nghìn tỷ đồng ở nhóm Dịch vụ tài chính.
Trong 4 tháng cuối năm 2025, dòng tiền gốc đến hạn của nhóm Phi ngân hàng ước tính khoảng 48 nghìn tỷ đồng. Riêng bất động sản chiếm gần 63%, cho thấy áp lực thanh toán hiện hữu. Dự kiến trong nửa đầu năm 2026, nhóm Phi ngân hàng sẽ có khoảng 81,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, với Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn (71%), tương đương 57,7 nghìn tỷ đồng.
Áp lực trả lãi trái phiếu
Theo FiinRatings, giá trị lãi trái phiếu phải thanh toán vẫn tập trung ở nhóm Phi ngân hàng: Dòng tiền chi trả lãi trái phiếu trong tháng 10/2025 của nhóm Phi ngân hàng dự kiến đạt 3,3 nghìn tỷ đồng, giảm -37,4% so với tháng trước, đánh dấu tháng giảm thứ 2 liên tiếp.
Ngành Bất động sản chỉ còn chiếm 34% tỷ trọng toàn nhóm, với tổng nghĩa vụ lãi cần thanh toán dự kiến khoảng 1,1 nghìn tỷ đồng.
Các ngành còn lại tiếp tục ghi nhận giá trị thấp hơn đáng kể, bao gồm: Tiện ích (574 tỷ đồng), Xây dựng & Vật liệu (545 tỷ đồng), và Du lịch & Giải trí (364 tỷ đồng).
Lũy kế 4 tháng cuối năm, tổng GT lãi phải thanh toán của nhóm Phi ngân hàng ước đạt 21,9 nghìn tỷ đồng, trong đó Bất động sản chiếm gần 54%, phản ánh áp lực tài chính vẫn chưa suy giảm ở nhóm ngành này.
Quy mô thị trường TPDN suy giảm
Dữ liệu từ FiinRatings cho thấy, quy mô TPDN lưu hành suy giảm sau chuỗi tăng 4 tháng: Tính đến cuối tháng 8/2025, giá trị TPDN lưu hành đạt khoảng 1,33 triệu tỷ đồng, tăng +7,1% YoY nhưng giảm -1,5% MoM, ngắt chuỗi tăng liên tiếp kể từ tháng 4, chủ yếu do hoạt động mua lại tích cực hơn và giá trị đáo hạn tăng mạnh (+84% và +102,8% MoM). Trong khi đó, phát hành mới chỉ tăng +33,1% MoM, không đủ bù đắp lượng trái phiếu rút khỏi thị trường.
Tổng giá trị lưu hành TPDN quay đầu giảm trong tháng 8/2025
Xét theo hình thức phát hành, sự sụt giảm ghi nhận ở TPDN riêng lẻ, với dư nợ đến cuối tháng 8/2025 đạt khoảng 1,16 triệu tỷ đồng (-1,9% MoM), chiếm 87,4% tổng dư nợ toàn thị trường. Ngược lại, TPDN phát hành ra công chúng tăng nhẹ +1,7% MoM; đáng chú ý, ngoài các đợt phát hành từ nhóm Ngân hàng, thị trường còn xuất hiện một lô trái phiếu trị giá 2 nghìn tỷ đồng từ một doanh nghiệp Xây dựng.
Tổng giá trị phát hành TPDN trong tháng 8/2025 đạt 60,6 nghìn tỷ đồng (+33% MoM), sau khi sụt giảm trong tháng 7, trong đó phát hành riêng lẻ vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
Tuy nhiên, quy mô phát hành vẫn thấp hơn -9% so với cùng kỳ.
Điểm đáng chú ý là phát hành ra công chúng duy trì tích cực. Ngoài các đợt phát hành của khối Ngân hàng, thị trường ghi nhận thêm một lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng từ CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII), kỳ hạn 10 năm, lãi suất bình quân 8,3%/năm.
Lũy kế 8T2025, tổng giá trị phát hành đạt 374,6 nghìn tỷ đồng (+43% YoY), trong đó phát hành công chúng tăng mạnh +67% YoY.
Trong tháng 8, cơ cấu phát hành đã cân bằng hơn giữa Ngân hàng và Phi ngân hàng. Cụ thể, Ngân hàng chiếm 56,5% tổng GT phát hành, tương đương 34,2 nghìn tỷ đồng, giảm -12,6% MoM và -35% YoY. Lũy kế 8T2025, các TCTD đã huy động hơn 272,6 nghìn tỷ đồng (+50% YoY), tương đương 89,4% tổng GT phát hành năm 2024.
