Trong 3 tháng đầu năm 2024, lượng khách hàng tìm kiếm căn hộ thuê tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận có xu hướng tăng trưởng trở lại. Đồng thời, tỉ lệ hấp thụ các dự án căn hộ sơ cấp giá tầm trung đang khá tốt trong bối cảnh nguồn cung sẵn có ngày càng thiếu hụt.
Theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, trong 3 tháng đầu năm 2024, tỉ lệ tìm kiếm nhà trọ/phòng trọ, căn hộ thuê tại Tp.HCM tăng vọt. Mức giá thuê tiếp tục có chiều hướng gia tăng.
Cùng với đó, thị trường căn hộ sơ cấp ghi nhận giao dịch khá tốt ở các dự án mức giá trên dưới 45 triệu đồng/m2. Các dự án đang nhận đặt giữ chỗ có lượng khách quan tâm đông so với thời điểm cuối năm 2023. Trong khi ở thi trường thứ cấp, tình trạng chuyển nhượng phải cắt lỗ không còn nữa. Giá hiện tại đã tăng nhẹ, khách hàng đi mua nhà rục rịch trở lại.
Theo ghi nhận ngay khi thị trường bất động sản chập chững dò “đáy” trong những tháng cuối năm 2023 thì phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại Tp.HCM đã có dấu hiệu phục hồi. Thậm chí, loại hình này duy trì đà tăng xuyên suốt quãng thời gian thị trường khó khăn.
Giá sơ cấp căn hộ không có dấu hiêu giảm. Nguồn: CBRE Việt Nam
Tín hiệu tích cực này xuất phát từ việc nguồn cung căn hộ mới tại Tp.HCM chỉ “đếm đầu ngón tay”. Rất ít dự án có sản phẩm chào bán. Trên thị trường vẫn chỉ một số chủ đầu tư quen thuộc như Nam Long, Khang Điền, Vingroup…còn duy trì được nguồn cung từ năm 2023 đến đầu năm 2024, nhưng số lượng sản phẩm đã sụt giảm mạnh so với mặt bằng nguồn cung ở giai đoạn trước. Sức cầu âm thầm tăng, nguồn cung ít đã tạo thanh khoản khả quan ở một số dự án có vị trí kết nối thuận tiện.
Cùng với đó, động thái hỗ trợ chính sách mua nhà từ phía chủ đầu tư đang tạo tâm lý muốn sở hữu bất động sản ở giai đoạn này trước việc giá bất động sản có thể tăng thêm một nhịp khi bước vào chu kì mới của thị trường.
Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà giảm mạnh tạo điều kiện để người mua thực dễ tiếp cận với chốn an cư mà trước đây họ chưa dám nghĩ tới. Việc mua trả góp trở nên dễ dàng hơn trong bối cảnh thị trường đón nhận chính sách tốt chưa từng có từ chủ đầu tư cũng như tín hiệu tốt lên từ thị trường.
Ghi nhận cho thấy, một số dự án căn hộ tại Tp.HCM vẫn giữ nhịp giao dịch suốt thời gian qua, thậm chí giỏ hàng “vơi đi” khi nhu cầu mua bán tăng nhịp sau Tết nguyên đán. Dẫu vậy, phần lớn sản phẩm giao dịch được đều nằm ở khoảng giá bán từ 45-55 triệu đồng/m2, vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng đảm bảo.
Chẳng hạn, dự án Akari City của Nam Long có tỷ lệ hấp thụ tốt với doanh số đạt 908 tỷ đồng nhờ định hướng đúng phân khúc sản phẩm. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang dư thừa nguồn cung cao cấp, mức giá hợp lý với đầy đủ tiện ích, đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng, tiến độ triển khai dự án theo đúng kế hoạch và chính sách bán hàng linh hoạt hỗ trợ khách hàng đã hỗ trợ thanh khoản tốt cho dự án này. Mới đây, chủ đầu tư tiếp tục ra chính sách bán hàng hỗ trợ người mua khi chỉ cần thanh toán 40% chia nhỏ thành 5 đợt đến khi nhận nhà (tháng 12/2024). Trong đó, ngân hàng giải ngân đối ứng từ đợt thứ 3. Như vậy, khách hàng chỉ cần vốn tự có 30%, ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị sản phẩm. Không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả duy nhất số tiền lãi suất cố định 1%/ năm đến hết tháng 8/2026. Cụ thể, nếu khách mua căn hộ AK NEO 2PN2WC diện tích 80.7m2, sau khi nhận nhà, số tiền duy nhất khách hàng trả là lãi suất cố định 1%/năm – tương đương 2,5 triệu/ tháng đến hết tháng 8/2026
Hay, tại dự án dự án căn hộ Flora Panorama Mizuki Park 26ha thuộc khu Nam Tp.HCM, chủ đầu tư này cũng đang ra các chính sách bán hàng hấp dẫn, tạo hiệu ứng thanh khoản khá tốt. Các căn hộ tại đây sắp bước vào giai đoạn bàn giao có giá từ 46 triệu đồng/m2, là nguồn cung căn hộ hiếm hoi đã hoàn thiện tại Tp.HCM. Theo đó, với chính sách mua nhà ở ngay, người mua sẽ được chủ đầu tư tặng 1 gói nội thất cao cấp lên đến 500 triệu đồng, nhận nhà tháng 3/2024. Còn vơi chính sách “An nhàn thanh toán”, ngân hàng sẽ cho vay lên đến 70%, không trả gốc trong vòng 2 năm, chỉ trả lãi suất cố định 2%/năm trong 24 tháng, tương đương khoảng 4 triệu đồng/tháng, nhận nhà tháng 12/2024.
Hiện tại, giá chào bán trung bình căn hộ Tp.HCM đang tăng chậm, cộng với nhiều chính sách ưu đãi được tung ra nhằm hỗ trợ người mua nhà, mở ra cơ hội sở hữu bất động sản với giá tốt. Do đó, lượng giao dịch ghi nhận tích cực ở các sự kiện giới thiệu dự án gần đây. Tuy nhiên, với những tín hiệu tích cực của thị trường thì mức giá hiện tại có thể thay đổi trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng ít đi.
Thực tế, gần đây dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng. Nhiều căn hộ đã tăng giá tới 30-40% so với giai đoạn đỉnh dịch và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.
Theo thông tin từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ cho thuê tại TP.HCM đã bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, phổ biến từ 500 nghìn đến 1 triệu đồng/tháng. Mặc dù trước đó, giữa năm 2023, giá cho thuê căn hộ tại Tp.HCM vẫn giữ nguyên, thậm chí giảm nhẹ ở một số căn hộ có diện tích lớn. Đà tăng này có dấu hiệu từ thời điểm sau Tết nguyên đán đến nay.
VARS dự báo, mức giá căn hộ sẽ tiếp tục xu hướng tăng, xung quanh 10% ít nhất 1 năm nữa trong điều kiện có nhiều hơn nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Thế nhưng, hiện tại nguồn cung nhà giá hợp lý tại Tp.HCM khan hiếm, đà tăng giá dự báo còn đi lên.
Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm. Trong khi, chỉ số này tại khu vực Tp.HCM cũng đã bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ quý 3/2023.
Nhu cầu thuê vẫn đang trong xu hướng tăng trong khi nguồn cung sẵn có thiếu hụt. Quá nửa số căn hộ đang được giao dịch (mua bán, cho thuê) trên thị trường hiện nay là những căn hộ của các dự án đã chào bán trước đó. Rất hiếm dự án “mới tinh” ra thị trường Tp.HCM.
“Bất động sản căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn hấp dẫn nhà đầu tư khi giá thuê, giá bán liên tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại”, đại diện Vars nhấn mạnh.
Theo nghiên cứu phân nhóm của CBRE Việt Nam, độ tuổi từ 20-39 tuổi có nhu cầu về thuê và mua căn hộ tăng mạnh mẽ, đặc biệt tại các thành phố lớn.
Theo đại diện Vars, với mức thu nhập ổn định, thế hệ trẻ có thể lựa chọn mua căn hộ có những chính sách trả góp hợp lý và an toàn. Đặc biệt hơn khi hiện nay trên thị trường, một số chủ đầu tư lớn đã bắt đầu tung ra các chính sách giúp người trẻ mua nhà với chi phí trả góp chỉ tương đương với tiền đi thuê. Với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những “rủi ro” liên quan đến lãi suất thả nổi.
Cùng quan điểm với Vars, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho rằng, tại Tp.HCM, căn hộ vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư ưa chuộng trong thập kỷ vừa qua với lợi nhuận đầu tư hấp dẫn, linh hoạt và nhu cầu thuê cao. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế kéo dài trong nhiều năm cùng bối cảnh dòng vốn của các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn, lợi nhuận đầu tư căn hộ trong năm 2023 có xu hướng giảm trong 5 năm qua. Tuy nhiên, với lợi nhuận cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm, đây vẫn được xem là kênh đầu tư sinh lời.
Cũng chia sẻ về phân khúc này, ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhấn mạnh: Hai năm vừa qua, biến động kinh tế vĩ mô và trong nội tại đã thay đổi sâu sắc thị trường BĐS Việt Nam, làm đình trệ giao dịch và tâm lý thị trường giảm sút. Năm 2024 được xem là năm bản lề và được kỳ vọng sẽ tạo đà cho chu kỳ phát triển mới vào những năm tới. Với phân khúc căn hộ tại Tp.HCM, tiềm năng còn rất lớn. Thành phố vẫn là một trong những trung tâm kinh tế trọng điểm, thu hút nguồn nhân lực từ nhiều nơi và do đó nhu cầu nhà ở rất cao.
“Giá nhà sẽ tiếp tục tăng, nhất là ở khu vực trung tâm. Do đó, người mua sẽ có xu hướng tìm đến khu vực rìa trung tâm, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và phù hợp với tiềm lực tài chính. Nhìn chung, vẫn còn thách thức với thị trường bất động sản trong năm nay. Nhưng tôi tin rằng tâm lý thị trường đã được cải thiện, vì thế về dài hạn, thị trường Việt Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển bền vững, lành mạnh”, Tổng giá đốc Avison Young nhấn mạnh.
