Bên cạnh yếu tố sáp nhập, giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào “kỳ vọng tương lai” bao gồm vị trí đắc địa, giao thông kết nối thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật được đầu tư bài bản, pháp lý minh bạch và tiềm năng phát triển kinh tế của khu vực.
Giá bất động sản không ngừng tăng theo hạ tầng
Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển. Từ loại hình căn hộ, đất nền đến nhà phố – biệt thự, nhiều khu vực liên tục thiết lập mặt bằng giá mới nhờ hưởng lợi từ các công trình giao thông trọng điểm.
Có thể dẫn chứng đại lộ Đông – Tây (Võ Văn Kiệt) và hầm Thủ Thiêm sau khi hoàn thành đã khiến bất động sản tại phường An Khánh (Quận 2 cũ), quận 8 (cũ), quận Bình Tân (cũ), trung tâm TP.HCM tăng 20 – 30% mỗi năm trong giai đoạn 2005 – 2011 nhờ việc kết nối thuận tiện và khả năng kéo giãn dân từ khu trung tâm về các khu lân cận để sinh sống. Hay tuyến đường Phạm Văn Đồng được đưa vào sử dụng từ năm 2015, tạo nên cú hích lớn cho giá bất động sản dọc tuyến đường này với mức tăng 8 – 10 lần trong 10 năm, kéo gần khoảng giá giữa các khu vực lân cận với trung tâm TP.HCM.
Trục Xa lộ Hà Nội hoàn thiện kết hợp tuyến Metro Bến Thành Suối Tiên tạo nên “cú hích” hạ tầng khiến thị trường bất động sản Đông TP.HCM “leo dốc” suốt 10 năm qua.
Sự chuyển biến rõ rệt về giá phải kể đến trục giao thông huyết mạch Xa lộ Hà Nội, từ vai trò động lực kết nối, trở thành “mạch máu” kích hoạt thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM. Giá đất và căn hộ tại các địa bàn như Thảo Điền, An Phú, Thủ Đức ghi nhận đà tăng ổn định 10 – 20% mỗi năm.
Thị trường bất động sản dọc trục này càng được đẩy lên cao với sự xuất hiện của tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên, chạy song song Xa lộ. Giá căn hộ dọc tuyến này đã tăng 50-70% chỉ sau 4-5 năm, cá biệt dự án Estella Height của Keppel Land tăng gần 150% từ 40 triệu đồng/m2 (năm 2015) lên hơn 100 triệu đồng/m2 (năm 2023). Nhờ hiệu ứng từ đường sắt đô thị, khu công nghệ cao và quy hoạch khu dân sinh hiện đại, bất động sản quanh tuyến tiếp tục tăng giá, đây chính là minh chứng rõ nét cho quy luật nơi nào hạ tầng mở, nơi đó bất động sản tăng giá bền vững.
Mở rộng từ 6 lên 10 làn xe, tuyến Metro 2 chạy song song cùng hạ tầng ngày càng đồng bộ, Quốc lộ 13 đang đón đầu chu kỳ tăng giá mới, tương tự Xa lộ Hà Nội trước đây.
Cùng chung hoạch định phát triển như trục Xa lộ Hà Nội, QL.13 – trục kết nối TP.HCM đến các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang là tâm điểm tăng giá với hàng loạt dự án đang được triển khai dọc trục giao thông huyết mạch. Tuyến này đang được mở rộng lên 60m với vốn đầu tư gần 1.400 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2028, rút ngắn thời gian từ Lái Thiêu, Bình Hòa về trung tâm TP.HCM xuống còn 15 phút.
Theo khảo sát, giá đất mặt tiền QL.13 đoạn Hiệp Bình – Bình Triệu đã tăng từ 45 – 55 triệu/m2 (năm 2020) lên 100 – 180 triệu/m2 hiện nay. Các tuyến nội khu lân cận cũng tăng gần gấp đôi, đạt 60 – 80 triệu/m2. Cũng trên trục đường này hướng Bình Hòa đến Thành Phố Mới, từng ở mức 40 – 45 triệu/m2, nay đã tăng lên 55 – 70 triệu/m2.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, vào Quý 1/2025 – thời điểm công bố tiến độ mở rộng Quốc lộ 13, mức độ quan tâm đến bất động sản khu Đông Bắc TP.HCM tăng 32%. Riêng trong tháng 7/2025, mức độ quan tâm đến bất động sản tại TP.HCM mới tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ (tăng 29%), nhà riêng (22%) hay nhà phố (7%). Xu hướng thị trường đang dịch chuyển về nhu cầu ở thực và sản phẩm dễ khai thác. Các khảo sát của CBRE và Savills Việt Nam cũng ghi nhận khu Đông dẫn đầu về tốc độ tăng giá và thanh khoản, với mức tăng trung bình 18,6% năm 2024, riêng quý 1/2025 tăng thêm 6 – 7%.
Giá một số dự án căn hộ dọc tuyến Quốc lộ 13 đoạn từ Bình Triệu đến Thành Phố Mới:
- – Phân khu Diamond Sky – Vạn Phúc City, rumor 130 – 150 triệu/m2
- – Urban Green – Kusto Home, dao động 75 – 90 triệu/m2
- – Landmark Bình Dương – Phú Cường Group, rumor 70 triệu/m2
- – The Emerald 68 của Lê Phong và Coteccons giá 52-55 triệu đồng/m2
- – Hồ Gươm Xanh – TBS Group, rumor 65 – 70 triệu/m2
- – The Emerald Boulevard Bình Dương – Lê Phong, rumor 70 triệu/m2
- – La Pura – Phát Đạt, 50 – 55 triệu/m2.
- – The Habitat Bình Dương, giá rumor 50-55 triệu.
- – The Glory – Becamex Tokyu (Thành Phố Mới), giá rumor 58 – 60 triệu/m2
- – Sycamore – Capitaland (Thành Phố Mới) – từ 58 triệu/m2
- – The Ten – Becamex Tokyu – 60 triệu/m2
Bất động sản TP.HCM mới còn nhiều dư địa tăng giá
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam: giá bất động sản tại các trục hạ tầng trọng điểm đã tăng nhưng vẫn còn dư địa lớn, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính. Ông dẫn chứng tuyến QL.13 hiện đang mở rộng từ 6 lên 10 làn xe sẽ gia tăng kết nối giữa TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ (nay đã thuộc TP.HCM), đồng thời thu hẹp khoảng cách giá giữa hai khu vực vốn chênh đến 50% dù chỉ cách nhau một cây cầu. “Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào yếu tố sáp nhập, mà còn chịu tác động từ chi phí đất, xây dựng, quy hoạch và tốc độ đô thị hóa. Sau khi Quốc lộ 13 mở rộng và tuyến metro số 2 được triển khai, giá căn hộ dọc trục này có thể chạm mốc 100 triệu đồng/m2”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Thực tế, trước khi sáp nhập, Bình Dương cũ từng là nơi có mặt bằng giá thấp hơn TP.HCM từ 30 – 50%. Tuy nhiên, hiện mức giá 40 – 50 triệu đồng/m2 đã dần biến mất, căn hộ 45 triệu đồng/m2 cũng dần trở nên khan hiếm. Mặt bằng giá phổ biến hiện nay dao động từ 50 – 60 triệu đồng/m2, đặc biệt ở những khu vực tiếp giáp và liền kề TP.HCM cũ như phường Bình Hòa, Lái Thiêu.
Một số dự án dọc Quốc lộ 13, đoạn giáp trung tâm TP.HCM được quan tâm nhờ pháp lý hoàn thiện dư địa tăng giá còn cao. (Ảnh: Quốc Dũng)
Dự án The Emerald 68 của Lê Phong và Coteccons đang được quan tâm đáng kể khi chuẩn bị mở bán với giá từ 52 – 55 triệu đồng/m2. Nằm ngay mặt tiền QL.13, tuyến metro số 2 đi qua, dự án được đánh giá có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai. Chính sách bán hàng gây sốt thị trường khi chỉ cần thanh toán 6,8% ký HĐMB; thanh toán 20% đến khi nhận sổ; mua nhà bằng lương chỉ 10 triệu/tháng khi ngân hàng cho vay 80% trong 30 năm, ân hạn gốc đến khi nhận nhà và hỗ trợ lãi suất đến 5 năm… Từ đó, dự án nhận được sự quan tâm từ người mua thực lẫn nhà đầu tư.
Ngoài ra, các dự án như Bcons Bình An Đông Tây, TT AVIO, The Flex, Phú Đông Sky Garden, La Pura… cũng ghi nhận sức cầu tốt nhờ tâm lý tích cực sau sáp nhập.
Chuyên gia CBRE nhận định, giá bất động sản TP.HCM chịu ảnh hưởng từ quy hoạch, bảng giá đất và hạ tầng. Từ nay đến 2028, nguồn cung chủ yếu sẽ đến từ khu vực vùng ven, nhưng người mua ngày càng yêu cầu cao về tiện ích và chất lượng. Đây vừa là áp lực với chủ đầu tư, vừa là lý do khiến mặt bằng giá tiếp tục tăng. Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên có chiến lược chọn lọc, dựa vào dữ liệu và tiềm năng dài hạn thay vì chạy theo kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
