Theo VARS, các doanh nghiệp nhỏ khó có cơ hội tham gia vào thị trường, vì không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc đấu giá tại các khu vực có tiềm năng phát triển. Các chủ đầu tư lớn có lợi thế về quỹ đất phát triển dự án ở thương mại, ở những khu vực có nhu cầu cao, sẽ tiếp tục kiểm soát giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận.
Ảnh minh họa
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại trong 5 năm là cơ chế đúng đắn, sẽ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản trong thời gian “chờ” tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước chuẩn bị đủ năng lực và nguồn lực phát triển quỹ đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định của hành lang pháp lý mới.
Từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định, doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được làm dự án. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định, từ ngày 01/01/2025 có 02 trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Điều này có nghĩa là, các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở.
Các doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị. Trường hợp doanh nghiệp tự phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn mà không có sự can thiệp của Nhà nước, doanh nghiệp phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại.
Như vậy, VARS cho rằng, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải “quây tôn” vì “không có 1m2 đất ở trong phạm vi xây dựng dự án” và nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Trong khi, có rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn.
Khi đó, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao, các doanh nghiệp nhỏ khó có cơ hội tham gia vào thị trường, vì không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc đấu giá tại các khu vực có tiềm năng phát triển. Các chủ đầu tư lớn có có lợi thế về quỹ đất phát triển dự án ở thương mại, ở những khu vực có nhu cầu cao, sẽ tiếp tục kiểm soát giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận.
