TOD (Transit Oriented Development) – mô hình lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch phát triển đô thị sẽ là tương lai phát triển của Tp.HCM. Sự đột phá về hạ tầng giúp tăng giá trị và thanh khoản cho các dự án TOD, sẽ là trợ lực cho thị trường bất động sản từ năm 2024 trở đi.
Lực kéo từ metro và đường vành đai
Theo đại diện CBRE Việt Nam, xu hướng phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng (Transit Oriented Development – TOD) là mô hình được Tp.HCM chủ trương làm chìa khóa phát triển không gian đô thị, đồng thời hứa hẹn tạo cú hích bứt phá cho bất động sản xung quanh tuyến Metro, vành đai.
Được biết, Tp.HCM đã đặt kế hoạch thí điểm mô hình TOD ở khu vực nhà ga Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và các nút giao của dự án đường Vành đai 3, vành đai 2, đây là các dự án đã và đang có kế hoạch đầu tư, xây dựng.
Tại Tp.HCM, mô hình TOD được nhận định đặc biệt phù hợp phát triển tại Tp.Thủ Đức vì có 8 trên tổng số 11 nhà ga trên cao thuộc tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Đây là là công trình đường sắt đô thị đầu tiên ở Tp.HCM dự kiến vận hành tháng 6/2024, chạy thương mại sau đó một tháng.
Cùng với đó, khu vực này được đẩy mạnh quy hoạch đầu tư công đồng bộ như Vành đai 3, Vành đai 2, cao tốc TP.HCM – Dầu Giây – Phan Thiết, nút giao Mỹ Thủy, cầu Cát Lái cùng các dự án kết nối liên vùng TP.HCM như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, Sân bay Quốc tế Long Thành,…
Ngoài ra, đặc thù khu vực phù hợp nhất để quy hoạch TOD là nơi hội tụ đa dạng loại hình nhà ở, văn phòng, dịch vụ, hạ tầng tiện ích. Do đó, nhiều năm gần đây, khu vực kết nối với các nhà ga metro tại thành phố Thủ Đức xuất hiện nhiều dự án căn hộ cao tầng, thu hút sự quan tâm của khách hàng và nhà đầu tư.
Tính đến thời điểm hiện tại, có 10 cụm đô thị trong khu vực Tp.Thủ Đức, Tp.HCM được quy hoạch dọc tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), tạo thành các trung tâm phát triển mới. Tuyến Metro số 1 có tổng mức đầu tư hơn 43.000 tỉ đồng đã hoàn thành 95% khối lượng tiến độ sẽ khai thác vận hành từ đầu năm 2024.
Trong khi đó, vành đai 3 là công trình giao thông quan trọng theo định hướng mô hình đô thị TOD. Đây là dự án giao thông trọng điểm quốc gia, với chiều dài 76 km, đi qua 4 tỉnh, thành, tổng mức đầu tư gần 75.400 tỉ đồng. Vào đầu năm 2024, theo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông Tp.HCM (Ban Giao thông) dự án vành đai 3 đoạn qua Tp.HCM đang tập trung thiết bị, nhân lực, vật tư… đẩy nhanh tiến độ thi công, đảm bảo đúng tiến độ dự án và đến năm 2026 sẽ đưa đường Vành đai 3 đi vào khai thác.
Trước đó không lâu, UBND Tp.HCM trình HĐND TP quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường vành đai 2, đoạn từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp với 9.328 tỉ đồng bằng ngân sách TP. Vành đai 2 là tuyến đường quan trọng của Tp.HCM kết nối các khu công nghiệp, khu đô thị và các tuyến đường trục xuyên tâm, nhằm giảm tải cho khu vực nội đô, nhằm kết nối giao thông vùng. Theo Tp.HCM, việc khép kín đường vành đai 2 là hết sức cần thiết, cần triển khai ngay nhằm giải quyết việc vận chuyển hàng hóa qua các cảng phía Đông, Đông Bắc, phía Nam TP như cảng Cát Lái, cảng Phú Hữu…
Thị trường bất động sản hưởng lợi?
Theo khảo sát, dọc theo tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) và đường vành đai 2, vành đai 3 thu hút nhiều dự án bất động sản với quy mô lớn như đại đô thị Vinhomes Grand Park, FIATO Premier, The Madison, Saigon Luxury, City Garden, Sunwah Pearl, Saigon Pearl, The Manor, Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Lavita Garden, Saigon Gateway…
Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, sự phân bổ những dự án căn hộ này lại không đều trên địa bàn Tp.Thủ Đức – nơi kết nối đa nhiệm với TOD. Nếu quận 9 và quận 2 (cũ) có nhiều dự án gia nhập thị trường thì quận Thủ Đức (cũ) thuộc phía Tây Bắc của khu Đông TP.HCM lại khan hiếm căn hộ mới, một trong những dự án hiếm hoi là dự án căn hộ FIATO Premier (phát triển bởi Thang Long Real Group). Dự án này Tọa lạc tại đường Tô Ngọc Vân, phường Tam Phú, thành phố Thủ Đức, có khả năng kết nối trực tiếp đến trung tâm thành phố và các khu vực lân cận qua đại lộ Phạm Văn Đồng, đường Vành đai 2, Metro Bến Thành – Suối Tiên, đồng thời kết nối với các khu dân cư hiện hữu và sầm uất.
Thông tin tuyến Metro số 1 vận hành đã từng đẩy giá bán của các sản phẩm bất động sản khu vực này tăng ngay cả trong bối cảnh thị trường thiếu thanh khoản. Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến Metro số 1 đã tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng 150% trong 8 năm (2015-2023).
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE, ở khu vực phía Nam, các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ tạo ra xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Các hệ thống tuyến đường Vành đai sẽ tác động rõ nét đến sự “thay da đổi thịt” của thị trường bất động sản.
Xu hướng đầu tư phát triển bất động sản theo hạ tầng không phải mới nhưng sẽ là lực đẩy cho các doanh nghiệp bất động sản. Bởi vì, sự đột phá về hạ tầng chính là bệ phóng để tăng giá trị và tăng thanh khoản cho các dự án TOD nhờ mạng lưới hạ tầng giao thông phát triển.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, mô hình TOD đã khuyến khích doanh nghiệp bất động sản mua lại quỹ đất 2 bên đường, phát triển các dự án tầm cỡ. Việc khai thác tốt quỹ đất 2 bên các tuyến đường mới mở hay tại các nhà ga của các tuyến Metro tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá, thu hút nhà đầu tư, thành phố bù đắp được khoản tiền đã bỏ ra đầu tư hạ tầng, từ đó đem tái đầu tư ở các dự án khác. Từ đây, thị trường sẽ đón nhận nhiều nguồn cung mới từ những dự án sạch về pháp lý.
Có thể thấy, vừa là giải pháp giúp thực hiện quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại, mô hình TOD vừa là đòn bẩy giúp thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá trị mới. Việc giảm chi phí, thời gian đi lại và cải thiện cơ hội việc làm cũng giúp làm tăng giá bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ.
Theo các chuyên gia, mặc dù chưa chính thức đi vào hoạt động nhưng metro Bến Thành – Suối Tiên cũng đã tạo ra diện mạo mới cho thị trường bất động sản phía đông Tp.HCM. Thống kê từ năm 2016 đến nay, đã có hơn 30 dự án nhà ở và các trung tâm thương mại sầm uất hiện diện suốt dọc tuyến metro này. Giá mở bán giai đoạn 2012 – 2016 tăng mạnh, khoảng 150 – 200% so với các khu vực khác. Đến nay, những dự án hiện hữu nằm dọc theo tuyến cũng tăng từ 15 – 50% so với giá bán ban đầu trong vòng vài năm.
